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向死而生 --世联地产
发布时间:9.10

   去年四季度至今,行业从深度调整到逐步复苏,市场也经历了从悲观到乐观的过山车般情绪波动,作为行业中人,我们对此都应该感触良深。

   房企流动性最差的阶段已经过去
   年初市场非常低迷,大家都很悲观,理由大概是房地产上市公司经营状况转差,存货周转率和总资产周转率均在下降,三项费用攀升削弱了房企的盈利水平。在量价齐跌的市场中,房企难免存在存货减值的风险。叠加政府对房地产信贷的严格管理,企业融资难度加大,资金成本也处于高位,难免会在债权失效后进行股权融资,谓之“去杠杆”。当然,行业分化也非常明显。A股上市房企2011年年报和2012年的一季报显示,非龙头房企的流动性已达史上最差水平,其短期偿付能力堪忧,而龙头房企流动性虽然逐步紧张,但也足以应付挑战。
   随后,市场销售逐步回暖,乐观情绪开始蔓延。不难发现,央行连续降准降息带来流动性宽松、各地方政府出台楼市微调政策、开发商采取以价换量的销售策略、购房者风险偏好提升等因素,推动全国商品房销售面积和销售金额同比增速底部企稳后逐步回升。其中,北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量大幅上涨,杭州、南京、重庆、长沙、东莞、肇庆等二三线城市成交量也呈现不同程度的上涨态势。世联重点监测的16个城市的供销比不断走低,去库存不断加速。其中,一线城市里的深圳和北京去化时间回落最为显著。
   可以判断,经济压力倒逼政策放松,让房企熬过了最难受的日子。虽然截至本文撰写时各大房企的2012年半年报尚未正式披露,但是从公司公告数据可以发现,很多房企的销售数据还是非常靓丽的。例如万科在1~6月期间累计销售金额625亿,同比下降4.8%,但考虑到2012年1~2月市场的低迷和2011年同期的高基数,3~6月万科销售数据的增速是非常可观的;保利地产上半年实现合同销售超过500亿,同比增长37%,预计全年突破1000亿大关无悬念;招商地产录得上半年销售159亿的成绩,业绩完成率达到63.6%。作为全国一手房市场销售份额最高的房地产代理商,世联地产的业绩表现也反映了市场的冷暖程度,1~6月份,世联累计实现代理销售金额827亿元,比上年同期增长24.92%。第二季度累计实现代理销售金额552亿元,比上年同期增长41.18%,环比一季度增长100%。市场这样的表现,已经正式宣告房企流动性最差的阶段已经离去。

   但是,我们也应该看到,今年上半年仍有一些小房企信托展期、高利贷危机和老板跑路的消息不断传来,更为重磅的消息莫过于某标杆房企出让股权的报道。其实,将我们的记忆往前延伸一下,会发现在05年、08年某些知名房企股权转让的戏码就已经上演过了。每一轮调控所带来的企业被逼无奈的去杠杆行为,总会让人感慨不已。

   下半年土地市场一二线城市更受青睐
   二级市场的转变,也带来了土地市场的变化。我们用拿地支出与销售金额的比值来判断房企的拿地意愿,可以发现:今年上半年,万科该比值为9%,低于08年全年的21%,但已经好于一季度的7%;保利该比值则为17.6%,亦低于08年同期比值。整体上,今年上半年房企拿地还是非常谨慎的,我们预计该比值在下半年会上升。另外,我们也留意到,有部分房企在上半年拿地的动作非常大,这些敢逆势大力拿地的企业通常都还处于追求规模最大化的阶段,其背后有实力强大的大股东支持,快周转战略令其销售数据靓丽,拥有较强的融资渠道。
   随着市场的心态不断好转,各房企在红五月之后开始加大拿地的力度。其中,6月份恒大地产以32967元/平米的高价拍下珠江新城D4-B2地块,溢价率达到170%,再次刷新广州地王纪录。7月份,北京地王事件同样吸引眼光,中关村旁边的万柳地块出让的楼面地价折算约为41500元/平米,创出北京新的楼面单价新高。

   我们经过测算发现,如果下半年市场能够维持当前较高的成交水平,2013年上半年将会有部分一二线城市的库存水平回落至正常水平,而三线城市仍将保持在高位。有趣的是,我们同时统计了几家主流开发商公告的土地成交信息,发现这些企业上半年成交土地集中于二线城市,今年上半年一二线城市的地块最受房企青睐。预计下半年仍会保持这样的趋势。其中,位置优越、配套成熟的普通住宅用地会更受欢迎。

   新开工面积迎来短期反弹,面临长期拐点
   从房地产新开工面积的情况来考察当前的市场。首先,就短期来看,2011年6月全国新开工面积为1.8亿平米,创下历史性的单月新高,其后二级市场销售数据急转直下导致新开工面积也快速下滑,即2011年下半年的基数较低,为今年下半年触底反弹创造了有利条件。另外,我们发现季调后的环比数据是同比的领先指标。季调后新开工面积环比在2011年8月为-1.4%,其后一路攀升至12年6月的15.1%,这将拉动同比数据在今年三季度底部开始筑底,其后会在四季度出现反弹。当然,今年下半年行业调控将以管理市场预期为主,切实防止房价反弹,这种政策的预期也会影响到房企的开工意愿。
   从中期来看,一线城市里深圳的新开工面积的拐点在2005年产生,北京、上海和广州则通过扩张城市版图的方式,扭转了在2003~2004年就已经产生的拐点。近三年来,城镇化重心下沉带来了二三线城市的新开工面积连年创出历史性新高,从而带动全国新开工面积在2010年创出13亿平米的高点,2011年则攀至14.6亿平米的历史新高。即使在2012上半年,新开工面积为6.9亿平米,仍在高位运行。在中国,很多二三线城市基本上就是热火朝天的大工地。
   然而,世界各国的经验表明,人口抚养比的拐点往往伴随着房地产新开工面积的中长期拐点。从联合国的数据来看,中国人口抚养比将在2015年产生拐点,最低为37.55%,其后将逐年攀升。但是,第六次人口普查的数据却显示中国的老龄化速度快于大家预期,这导致中国人口抚养比拐点可能提前两年,即在2013年。这意味着,中国房地产新开工面积的中长期拐点将在2013年附近产生。
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